В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги и почему

Инвестиции в недвижимость — это вложение денег либо в жилую недвижимость (квартира, апартаменты, дом), либо в коммерческую (как правило, речь идет об офисных или складских помещениях).

Рассмотрим каждый из вариантов, и как можно на этом заработать.

Жилая недвижимость (квартира/апартаменты):

Покупка квартиры или апартаментов в качестве инвестиции предполагает, что вы приобретаете жилплощадь на этапе либо проектной документации, либо в самом начале стройки (на «этапе котлована»). По сути, это инвестиции в строительство. Вы заключаете с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), в рамках которого передаете деньги на счет эскроу застройщика в банке (важно отметить, что по действующему законодательство с 1 июля 2019 года застройщик получает доступ к деньгам за проданные квартиры после того, как покупатели получили документы, подтверждающие право собственности на их квартиры). Иногда инвесторы приобретают и готовую недвижимость, но этот вариант более дорогостоящий. После окончания строительства и получения ключей, у инвестора есть несколько вариантов дальнейших действий:

• Продать квартиру. Прибыль в таком случае получается за счет разницы между ценой покупки и ценой продажи: в среднем, в Москве стоимость квартиры на этапе котлована дешевле на 20-40% от стоимости после получения ключей, то есть через 2-3 года после начала строительства. Это дает инвестору доходность на уровне 10-15% в год, что гораздо выше того же депозита.
• Сдача жилья в долгосрочную аренду. Такой вариант приносит стабильный денежный поток на протяжении долгого периода времени. Но нужно, учитывать, что для сдачи недвижимости в аренду необходима хотя бы первичная отделка (не все новостройки готовы к заселению жильцов, довольно часто ключи даются от бетонной коробки). Как следствие инвестору нужно будет увеличить вложения, помимо покупки еще и на ремонт и мебель.
• Сдача квартиры для посуточной аренды. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в сутки (берем спальные районы) составляет около 3-4 тысяч рублей в день. Это в 2,5 раза выше (в пересчете на месяц), чем классическая сдача в аренду (средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы – 30-35 тысяч рублей в месяц). Однако проблема здесь заключается в нестабильном спросе (вы можете сдать квартиру, например, только на 3-4 суток в течение месяца, остальное время она будет простаивать) и, как следствие, в непрогнозируемом денежном потоке.

Плюсы вложения в жилую недвижимость:

• Множество вариантов для инвестиций. Если рассматривать только Москву, последние годы рынок новостроек растет большими темпами. Каждый месяц крупнейшие застройщики объявляют о старте новых проектов по созданию целых микрорайонов в пределах МКАД или на территории Новой Москвы.
• Относительно высокая доходность (особенно в случае покупки квартиры на этапе котлована и последующей перепродажи), которая может доходить до 15% годовых.

Минусами такой инвестиции стоит признать:

• Срок. Такие вложения являются средне или долгосрочными. От момента покупки до момента оформления квартиры в собственность, как правило, проходит 2-3 года. Соответственно, после получения документов инвестор либо сразу выставляет недвижимость на продажу (в таком случае нужно заплатить налог), либо ждет еще 3 года, чтобы избежать налогообложения с перепродажи.
• Низкая ликвидность актива. Хотя спрос на новостройки в Москве очень высокий, продажа конкретной квартиры может занять как 2 месяца, так и 2 года.
• Большая сумма денег, необходимая для инвестирования. Даже на этапе начала строительства покупка квартиры в пределах МКАД обойдется приблизительно в 6 миллионов рублей (на территории Новой Москвы и ближайшего Подмосковья дешевле, но на уровне 4,5-5 миллионов). Не у каждого есть такие суммы денег. Плюс нельзя забывать о том, что для сдачи квартиры в аренду потребуются деньги хотя бы на косметический ремонт.
• Риск недобросовестности застройщика. Схема с передачей денег покупателями квартир на специальные экскроу-счета была введена из-за случаев обмана со стороны строителей. Например, деньги за продажу компании могли направлять не на строительство этого объекта, а либо на другие стройки, либо на погашение задолженностей, не связанных с проектом. Как следствие, в какой-то момент времени у девелоперов могло не оказаться денег для того, чтобы достроить дом. Поэтому стройка замораживалась на неопределенный срок, застройщик мог уйти в банкротство, и покупатель даже не мог предположить, когда получит ключи от квартиры. Эскроу-счета призваны решить эту проблему, но говорить о результатах и эффективности этого пока рано.

Коммерческая недвижимость (офисные, торговые или складские помещения).

Особенностью прямых инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости (то есть непосредственная покупка офисов или складов), является то, что такое вложение потребует гораздо больших денег для реализации проекта. И этот вариант подходит, скорее, опытным инвесторам, которые разбираются в рынке нежилых помещений.

Для начинающих можно рассмотреть покупку паев ПИФ, которые концентрируются как раз на приобретении коммерческой недвижимости и последующей сдаче в аренду.

Как правило, это закрытые ПИФ, которые аккумулируют средства инвесторов, на эти деньги покупается (реже строится) офисное здание, магазин, складское помещение. Затем недвижимость сдается в аренду, а пайщики такого фонда получают доход от арендных платежей.

Преимущества и недостатки у таких вложений следующие:

Плюсы:

• Порог входа. Купить паи ПИФ, который занимается недвижимостью, можно от 100-150 рублей.
• Недвижимостью управляют профессионалы. Инвестору не нужно глубокое знание и понимание специфики рынка коммерческих помещений. Эксплуатацией будет заниматься соответствующая компания, сдачей в аренду (поиском арендаторов, заключением соглашений, контролем платежей) – управляющая компания этим ПИФ.

Минусов вложений в паи ПИФ недвижимости 2:

• Мало вариантов для инвестиций.  Сегмент рынка начинает набирать обороты, предложения таких ПИФ от крупнейших управляющих компаний не превышает 10-15. В то же время, Открытых фондов только у топ-3 крупнейших компаний 70.
• Если говорить о ЗПИФ (в основном, фонды, инвестирующие в недвижимость, создаются именно в такой форме), то напомним, что паи этого фонда инвестор может либо продать (но для этого придется самостоятельно искать покупателя), либо ждать прекращения фонда и подавать заявку на погашение паев. То есть, выйти из вложения в любой момент времени не получится, это априори долгосрочные проекты.

Прогнозы по рынку недвижимости на 2021 год.

2020 год начался стабильностью на рынке жилья, все шло ровно так же, как и последние 3-4 года. Однако пандемия изменила все: и образ жизни, и экономику страны, и уровень благосостояния людей.

Весной 2020 года была запущена программа льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых. Главные условия для участия в программе:

• Приобретение квартиры в новостройке;
• Стоимость недвижимости не более 6 миллионов для регионов и не более 12 миллионов для Москвы и Санкт-Петербурга.

Удешевление кредита должно было помочь застройщикам ускорить процесс продажи квартир. В итоге спрос на новостройки действительно вырос: данной программой, по данным РБК[i], воспользовались более 230 тысяч заемщиков. В свою очередь, повышение спроса сказалось на стоимость жилья: в обзоре Национального Рейтингового Агентства (НРА) говорится, о том, что средняя цена метра в московской новостройке практически сравнялась с ценой метра по вторичному жилью (220 тысяч рублей против 226 тысяч рублей)[ii] Учитывая, что в октябре программу льготного ипотечного кредитования продлили до июля 2021 года, это спрэд продолжит сокращаться.

Эксперты рынка начинают говорить о возможном перегреве рынка первичного жилья, а так о возможном образовании пузыря в сегменте ипотечного кредитования. Исходя из данных факторов к инвестированию в жилую недвижимость нужно подходить очень аккуратно: перегрев может закончиться резким падением цен на новостройки, поэтому важно не совершить ошибку начинающего инвестора: купить актив по очень высокой цене и потом, после снижения стоимости, долго ждать восстановления и возможности хотя бы вернуть вложения.

Что касается рынка коммерческой недвижимости, то здесь прогнозы разнятся в зависимости от конкретного сегмента.

Рынок офисной недвижимости снизился в 2 раза по сравнению с прошлым годом по показателю объема ввода новых площадей в эксплуатацию. Плюс доля свободных площадей в офисах составляет в среднем 6-9% в зависимости от класса бизнес-центра. Также пандемия вынудила владельцев недвижимости снижать ставки аренды из-за падения спроса на помещения (оно было вызвано тем, что изоляция заставила компании, арендующие офисы, иначе взглянуть на бизнес-процессы, оставить часть людей на удаленной работе на постоянной основе, сократить штат сотрудников).

Недвижимость сегмента ритейл (то есть магазины, торговые центры) тоже переживает не лучшие времена из-за коронавируса: частично площади освободились из-за того, что магазины не выдержали периода локдауна и вынужденного падения офлайн спроса со стороны посетителей торговых центров, частично из-за изменения формата торговли (уход в онлайн-торговлю и, как следствие, отсутствие необходимости торгового помещения). Также произошло снижение ставки аренды на 15-20%.

Лучше всех к осени 2020 года подошла складская недвижимость: скачкообразному повышению спроса на продукты питания у населения, а также благодаря развороту в сторону онлайн-торговли ритейл минимизировал количество свободных площадей в данном сегменте. Как следствие, рынку в ближайшее время может понадобится дополнительная складская недвижимость, а для этого девелоперам и строителям необходимо финансирование, за которое они будут готовы заплатить премию к рынку.

Выводы:

Инвестиции в недвижимость только на первый взгляд являются самыми простыми и понятными после банковского депозита.

Жилая недвижимость привычнее с точки зрения понимания для рядового инвестора, но несет в себе риски, которые заранее невозможно предугадать (изменение рыночной конъектуры, риск банкротства застройщика).

Коммерческая недвижимость сложнее для принятия решения об инвестировании (вариантов много, но каждый сегмент этого рынка необходимо отдельно подвергать тщательному анализу), а минимальный порог прямого вложения (то есть непосредственная покупка такой недвижимости) очень высокий даже по сравнению с квартирами.

Учитывая те флуктуации, которые происходят и в экономике, и на рынке недвижимости, такой вид инвестирования на ближайшие полгода-год кажется достаточно дорогими и рискованными.

Если же вы хотите начать и готовы вложить небольшие суммы денег, имеет смысл остановить выбор на ЗПИФ недвижимости, которые приобретают либо квартиры для последующей перепродажи, либо коммерческую недвижимость, которую впоследствии будут сдавать в аренду, генерируя инвесторам стабильный поток доходов.

---

[i] https://realty.rbc.ru/news/5f918d599a7947cf14a6e24b

[ii] http://www.ra-national.ru/sites/default/files/Mortgage_Bubble_Report_NRA_October_2020.pdf